CASO
Può capitare che entrambe le parti o una delle due, nonostante sia spirato il termine per la registrazione del contratto di locazione, decidano di ottemperare all’obbligo in un momento successivo a quello indicato dalla legge.
Cosa succede in questo caso?
LA REGOLA
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019 ha stabilito che la tardiva registrazione ha come effetto principale il venir meno della nullità assoluta del contratto di locazione prevista dall’articolo 1, comma 346 della legge n. 311/2004.
PRECEDENTI
Già prima di quest’importante pronuncia, che a breve andremo ad analizzare, la Corte di Cassazione era intervenuta a Sezioni Unite con la sentenza n.23601/2017 secondo cui era ritenuta pienamente ammissibile la registrazione tardiva del contratto con efficacia sanante ex tunc (= retroattivamente)
In base all’effetto di tale sanatoria, quindi, l’inquilino è messo completamente al riparo da eventuali azioni di rilascio intentate dal proprietario di casa, potendo beneficiare, inoltre, della durata del contratto inizialmente convenuta tra le parti.
CORTE DI CASSAZIONE, Sentenza n. 34156 /2019
Tornando alla sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019, essa s’inserisce in quadro di portata decisamente molto ampia, andando a contrastare l’evasione fiscale derivante direttamente dalla mancata registrazione dei contratti d’affitto in grado di generare importanti perdite di gettito erariale.
La Corte di Cassazione, difatti, ha stabilito che la registrazione, ancorché tardiva del contratto di locazione, produce sempre effetti sananti e, pertanto, fa venir meno la nullità del contratto per la sua mancata registrazione.
La Suprema Corte, pur non alterando il disposto dell’articolo 1423 del codice civile, quello avente ad oggetto l’inammissibilità della convalida del contratto nullo se non nei casi espressamente previsti dalla legge ed evidenziando come il già citato comma 346 dell’articolo 1 della legge 311/2004 non faccia menzione ad alcuna sanatoria per la nullità in oggetto, ha statuito che: 1. le norme tributarie prevedono la sanatoria, benché tardiva della nullità; 2. nei casi aventi a oggetto una siffatta mancata registrazione si versi nell’ipotesi di una nullità impropria, derivante dal mancato compimento di un’attività esterna e ultronea rispetto al contratto stesso.
Il contratto, pertanto, non vanterebbe alcun difetto strutturale e, quindi, esso s’intenderà assolutamente perfezionato.
La Corte di Cassazione, in ultima analisi, non fa che ribadire quanto già affermato, ex multis, nelle sentenze n. 23601/2017, 10498/2017, 20858/2017 e 26912/2018 aventi a oggetto la medesima disciplina. La Suprema Corte, difatti, ha inteso privilegiare il contenuto stesso del contratto e ne ha definitivamente stabilizzato gli effetti, evitando il pregiudizio alle parti derivanti da un contratto passibile di sanatoria successiva.
E vi è anche di più. Riprendendo quanto già statuito nella pronuncia n. 26912/2018, la Corte di Cassazione non ha semplicemente inteso tutelare il conduttore, considerata la parte più debole del rapporto, ma ha deciso di perseguire un interesse di rilevanza pubblicistica, andando a incidere direttamente sul soddisfacimento dell’Erario a seguito del pagamento di tutte le imposte dovute discendenti dalla regolarizzazione del contratto di locazione.